Entregaste tu departamento impecable y te lo devuelven con las paredes rayadas, artefactos rotos, humedad no tratada, puertas forzadas y una cocina que ya no funciona. Descuentas la garantía… y no alcanza ni para la mitad de la reparación. La pregunta natural del arrendador es: ¿tengo que asumir yo la diferencia? La respuesta, casi siempre, es no: los daños que el arrendatario causó por mal uso son de su responsabilidad, y puedes reclamarlos aunque superen la garantía.

Qué dice la ley: devolver la propiedad como se recibió

El arrendatario tiene una obligación básica: usar la propiedad como un buen padre de familia y restituirla al final del contrato en el estado en que la recibió, salvo el desgaste natural por el paso del tiempo (arts. 1939 y 1947 del Código Civil). Eso marca la línea clave del reclamo:

  • Desgaste normal: pintura algo desgastada, marcas leves de uso. No se cobra.
  • Daño culpable: quemaduras, roturas, forados en muros, artefactos destruidos, deterioros por descuido o mal uso. Sí se cobra.

Por eso el conflicto casi siempre se decide en una frontera: qué es uso y qué es daño. Y esa frontera se gana o se pierde con prueba.

La garantía es un tope, no un límite a tu derecho

El mes de garantía existe para cubrir daños y deudas menores, pero no es el máximo que puedes reclamar. Si la reparación cuesta más que la garantía, tienes derecho a exigir la diferencia. El error frecuente del arrendador es pensar que, retenida la garantía, "ya no hay nada más que hacer". Sí lo hay: se puede demandar el resto del perjuicio.

No gastes la garantía a ciegas. Antes de imputarla, documenta a qué daño exacto la aplicaste. Una garantía descontada sin respaldo se vuelve, después, un argumento en tu contra.

Qué puedes reclamar

  • Daño emergente: el costo real de reparar o reponer lo dañado (presupuestos, boletas de materiales y mano de obra).
  • Rentas y gastos impagos: arriendos adeudados, gastos comunes y cuentas de servicios que quedaron pendientes.
  • Lucro cesante: el tiempo que la propiedad quedó sin poder arrendarse mientras se reparaba, si ese perjuicio es demostrable.

Cómo se prueba el daño (esto lo decide todo)

El corazón del caso es comparar el estado de entrada con el de salida. Tus mejores herramientas son:

  • El acta de entrega inicial, idealmente con fotos fechadas del estado impecable al comienzo del arriendo.
  • El acta y las fotos de la restitución, mostrando cada daño con detalle.
  • Presupuestos y boletas de la reparación, que traducen el daño a un monto concreto.
  • Testigos (el corredor, el conserje, vecinos) que puedan dar cuenta del estado del inmueble.

Si no hiciste acta de entrada, no todo está perdido, pero el caso se vuelve más difícil: por eso las fotos con fecha verificable y cualquier registro previo valen oro. Mientras mejor documentado esté el "antes y después", más sólido es el reclamo.

¿Y si además no se quiere ir?

A veces el problema no es solo el daño, sino que el arrendatario dejó de pagar y no restituye la propiedad. Ahí se cruzan dos cosas: la recuperación del inmueble y el cobro de los perjuicios. Conviene abordarlas en paralelo, porque mientras la propiedad siga ocupada el daño sigue creciendo. Si es tu caso, revisa cómo recuperar tu propiedad cuando el arrendatario no paga ni se va, porque el desalojo tiene su propio procedimiento y plazos, distintos de la demanda por los daños.

Cómo se reclama, en la práctica

  • Cobro directo primero: notifica al arrendatario el detalle de los daños con los presupuestos, dándole la opción de pagar la diferencia.
  • Con aval o codeudor solidario: si el contrato tenía aval, responde junto al arrendatario por los daños y las rentas impagas.
  • Demanda de indemnización de perjuicios: si no pagan, se demanda civilmente el costo de la reparación y lo adeudado, con toda la prueba reunida.

¿Qué plazo tengo?

Las acciones para reclamar estos perjuicios se cuentan en años, pero el tiempo juega en contra por una razón práctica: si reparas de inmediato (como suele ser necesario para volver a arrendar), debes conservar antes toda la evidencia del daño. Fotografía y presupuesta antes de reparar, y actúa sin dejar dormir el caso.

¿Vale la pena reclamar?

Si el daño es real y supera la garantía, casi siempre vale al menos evaluarlo, sobre todo cuando hay aval o el arrendatario tiene cómo responder. Muchos casos se resuelven con un acuerdo cuando el arrendador presenta un reclamo serio y bien documentado. En una evaluación gratuita revisamos tu contrato, las actas y los presupuestos, y te decimos con honestidad cuánto podrías recuperar.